TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

BẢN ÁN 341/2021/DS-PT NGÀY 04/11/2021 VỀTRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QSDĐ; TUYÊN BỐ HỢP ĐỒNG CÔNG CHỨNG VÔ HIỆU; HỦY CẬP NHẬT BIẾN ĐỘNG TRONG GIẤY CHỨNG NHẬN QSDĐ

Ngày 04 tháng 11 năm 2021 tại trụ sở Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự phúc thẩm thụ lý số:

269/2021/TLPT-DS ngày 05 tháng 4 năm 2021 về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ; Tuyên bố hợp đồng công chứng vô hiệu; Hủy cập nhật biến động trong giấy chứng nhận QSDĐ.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số: 1256/2020/DS-ST ngày 17 tháng 8 năm 2020 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 932/2021/QĐ-PT ngày 11/5/2021; giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Bà Trần Thị H, sinh năm 1970; Cư trú tại: Tổ 3, ấp H, xã T, huyện C, Thành phố Hồ Chí Minh.

Người đại diện theo ủy quyền: Bà Nguyễn Thị T, sinh năm 1970; Cư trú tại:

K03 – 28 Cao ốc Kingston – 223 Hoàng Văn Thụ, phường 8, quận P, Thành phố Hồ Chí Minh (Theo Giấy ủy quyền số công chứng 002280 ngày 02 tháng 3 năm 2020 tại Văn phòng Công chứng D, Thành phố Hồ Chí Minh) (Có mặt).

- Bị đơn: Bà Nguyễn Thị N, sinh năm 1937; Cư trú tại: Tổ 7, ấp H, xã T, huyện C, Thành phố Hồ Chí Minh.

Người đại diện theo ủy quyền: Ông Võ Đức Duy H, sinh năm 1976; Cư trú tại:

1442/11 đường 3 tháng 2, phường 2, Quận 11, Thành phố Hồ Chí Minh (Theo Giấy ủy quyền số công chứng 022429 ngày 01 tháng 11 năm 2021 tại Văn phòng Công chứng D1, Thành phố Hồ Chí Minh) (Có mặt).

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. Ông Nguyễn Hữu T, sinh năm 1965; Cư trú tại: Ấp H, xã T, huyện C, Thành phố Hồ Chí Minh.

Người đại diện theo ủy quyền: Ông Võ Đức Duy H, sinh năm 1976; Cư trú tại:

1442/11 đường 3 tháng 2, phường 2, Quận 11, Thành phố Hồ Chí Minh (Theo Giấy ủy quyền số công chứng 022429 ngày 01 tháng 11 năm 2021 tại Văn phòng Công chứng D1, Thành phố Hồ Chí Minh) (Có mặt).

2. Bà Phan Thị M, sinh năm 1965; Cư trú tại: Số 148, Đường 71, ấp Đ, xã TP, huyện C, Thành phố Hồ Chí Minh (có đơn xin vắng mặt).

3. Văn phòng Công chứng D1 (Tên cũ: Văn phòng công chứng Củ Chi); Trụ sở tại: 124A Tỉnh lộ 8, Khu phố 2, thị trấn C, huyện C, Thành phố Hồ Chí Minh.

Người đại diện hợp pháp: Ông Dương Thái H; Cư trú tại: 124A Tỉnh lộ 8, Khu phố 2, thị trấn C, huyện C, Thành phố Hồ Chí Minh (có đơn xin vắng mặt).

4. Văn phòng Đăng ký đất đai Thành phố Hồ Chí Minh.

Trụ sở tại: Số 12 Phan Đăng Lưu, Phường 7, quận B, Thành phố Hồ Chí Minh. Người đại diện theo ủy quyền: Ông Phan Thanh T, sinh năm 1979; Cư trú tại:

77 Tỉnh lộ 8, khu phố 7, thị trấn C, huyện C, Thành phố Hồ Chí Minh (Theo Giấy ủy quyền số 2121/VPĐK-CNCC ngày 22/7/2016 của Văn phòng Đăng ký đất đai Thành phố Hồ Chí Minh) (có đơn xin vắng mặt).

Người làm chứng: Ông Lê Tự L, sinh năm 1983; Cư trú tại: 217 Tỉnh lộ 8, Khu phố 3, thị trấn C, huyện C, Thành phố Hồ Chí Minh (có đơn xin vắng mặt).

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo đơn khởi kiện và quá trình tham gia tố tụng tại Tòa án nguyên đơn bà Trần Thị H trình bày:

Ngày 16/8/2013, bà Trần Thị H và bà Nguyễn Thị N có ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (không có tài sản gắn liền với đất) số 018042, quyển số 03/TP/CC-SCC/HĐGD tại Văn phòng Công chứng Củ Chi, Thành phố Hồ Chí Minh, diện tích đất là 398m2, thuộc thửa đất số 1359, 1361, 1362, 1361-1, 1359-1, tờ bản đồ số 02, tọa lạc tại xã Tân Thông Hội, huyện Củ Chi, Thành phố Hồ Chí Minh, với giá là 350.000.000 đồng, thanh toán làm một lần, bà Trần Thị H đã giao đủ tiền cho bà Nguyễn Thị N. Do chưa tìm được chỗ ở nên bà Nguyễn Thị N xin bà Trần Thị H cho ở nhờ 03 tháng sẽ giao nhà. Tuy nhiên, sau đó bà Nguyễn Thị N không giao nhà cho bà Trần Thị H như đã cam kết nên bà Trần Thị H khởi kiện yêu cầu bà Nguyễn Thị N tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên là giao nhà cho bà Trần Thị H ngay sau khi án có hiệu lực pháp luật.

Theo đơn phản tố và quá trình tham gia tố tụng tại Tòa án bị đơn bà Nguyễn Thị N có người đại diện theo uỷ quyền là bà Dương Thị Lệ Trinh trình bày:

Vào khoảng tháng 8/2013, con dâu của bà Nguyễn Thị N là bà Phan Thị M cần tiền làm ăn nên có hỏi mượn bà Nguyễn Thị N 50.000.000 đồng nhưng bà Nguyễn Thị N không có tiền nên bà Phan Thị M nói bà Nguyễn Thị N đến Văn phòng công chứng Củ Chi để ký tên bảo lãnh cho bà Phan Thị M vay tiền. Do bà Nguyễn Thị N già yếu và tin tưởng con dâu nên bà Nguyễn Thị N đã ký tên vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà Trần Thị H, khi ký tên Công chứng viên không có đọc hợp đồng cho bà Nguyễn Thị N nghe. Bà Nguyễn Thị N chỉ ký tên vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà Trần Thị H nhằm mục đích bảo lãnh cho bà Phan Thị M vay tiền của bà Trần Thị H, thực tế bà Nguyễn Thị N không bán đất cho bà Trần Thị H, đồng thời cũng không nhận tiền của bà Trần Thị H. Việc bà Phan Thị M vay tiền của bà Trần Thị H được thể hiện phía sau giấy nhận tiền do bà Trần Thị H viết có nội dung “350 triệu, lãi suất 5, dịch vụ 10” đây là tiền lãi bà Trần Thị H tính một tháng 05% là 17.500.000 đồng và 10% tiền dịch vụ cho môi giới là 35.000.000 đồng nên tổng cộng là 52.500.000 đồng, do bà Phan Thị M vay tiền của bà Trần Thị H thì phải có nghĩa vụ trả tiền cho bà Trần Thị H, bà Nguyễn Thị N không có trách nhiệm đối với số tiền này.

Do đó yêu cầu của bà Trần Thị H buộc bà Nguyễn Thị N tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên bằng cách giao nhà cho bà Trần Thị H thì bà Nguyễn Thị N không đồng ý. Ngoài ra, bà Nguyễn Thị N có đơn phản tố yêu cầu tuyên bố hợp đồng công chứng vô hiệu; huỷ bỏ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số công chứng 018042 quyển số 03 ký kết tại Văn phòng công chứng Củ Chi; Huỷ phần cập nhật biến động ngày 16/07/2015 tại trang 04 thể hiện tên bà Trần Thị H trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số W131450 do Ủy ban nhân dân huyện Củ Chi cấp ngày 15/08/2003 mang tên bà Nguyễn Thị N ngay sau khi án có hiệu lực pháp luật.

Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Hữu T có người đại diện theo uỷ quyền là bà Dương Thị Lệ Trinh trình bày:

Bà Phan Thị M trước đây là vợ ông Nguyễn Hữu T, đã ly hôn gần 20 năm. Vào khoảng tháng 5/2012, nhân lúc ông Nguyễn Hữu T không có ở nhà, bà Phan Thị M đến nhà tìm gặp bà Nguyễn Thị N (mẹ ruột của ông Nguyễn Hữu T) để nhờ bà Nguyễn Thị N bảo lãnh cho bà Phan Thị M vay số tiền 50.000.000 đồng. Ngày 16/8/2013, bà Phan Thị M chở bà Nguyễn Thị N đến Văn phòng công chứng Củ Chi để ký tên, bà Phan Thị M nói với bà Nguyễn Thị N là ký tên cho mượn giấy tờ nhà đất để vay tiền, bà Nguyễn Thị N không biết việc bị bà Phan Thị M lừa ký tên vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đến ngày 20/12/2013 thì có một số người lạ mặt đến yêu cầu mẹ con ông Nguyễn Hữu T giao nhà thì mới biết chuyện bà Nguyễn Thị N ký tên vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà Trần Thị H. Nay bà Trần Thị H yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bà Nguyễn Thị N, ông Minh không đồng ý. Đối với yêu cầu phản tố của bà Nguyễn Thị N về việc tuyên bố hợp đồng công chứng vô hiệu; huỷ bỏ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số công chứng 018042 quyển số 03 ký kết tại Văn phòng công chứng Củ Chi; Huỷ phần cập nhật biến động ngày 16/07/2015 tại trang 4 thể hiện tên bà Trần Thị H trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số W131450 do Ủy ban nhân dân huyện Củ Chi cấp ngày 15/08/2003 mang tên bà Nguyễn Thị N ông thống nhất, đề nghị Hội đồng xét xử xem xét chấp nhận.

Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan bà Phan Thị M trình bày:

Bà là vợ ông Nguyễn Hữu T và là con dâu của bà Nguyễn Thị N, bà Phan Thị M và ông Nguyễn Hữu T đã ly hôn hơn 20 năm. Tuy nhiên, bà Nguyễn Thị N rất thương con dâu nên thường cho bà Phan Thị M mượn Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để thế chấp vay tiền làm ăn. Do cần vốn làm ăn nên bà Phan Thị M có vay tiền của bà Trần Thị H 350.000.000 đồng, khi vay bà có mượn giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của mẹ chồng là bà Nguyễn Thị N để thế chấp cho bà Trần Thị H. Bà Trần Thị H yêu cầu phải ký thế chấp bằng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mới cho vay, sau khi ký xong hợp đồng chuyển nhượng bà Phan Thị M chỉ nhận được tổng số tiền là 297.500.000 đồng vì bà Trần Thị H đã trừ tiền lãi 05% là 17.500.000 đồng và tiền dịch vụ 10% cho môi giới là 35.000.000đ tổng cộng 52.500.000 đồng. Sau khi vay bà cũng đã trả tiếp lãi cho bà Trần Thị H được 02 kỳ thì không có khả năng trả lãi cho bà Trần Thị H. Nay bà Trần Thị H khởi kiện yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Trần Thị H với bà Nguyễn Thị N bà Phan Thị M không đồng ý, bà Phan Thị M xin được trả khoản tiền vay 350.000.000 đồng cho bà Trần Thị H vì bà Phan Thị M là người vay tiền và nhận tiền của bà Trần Thị H, bà Nguyễn Thị N không bán đất và cũng không nhận tiền của bà Trần Thị H.

Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan Văn phòng Công chứng D1 có người đại diện hợp pháp là ông Dương Thái H trình bày:

Ngày 16/08/2013, bà Nguyễn Thị N và bà Trần Thị H đã đến trụ sở Văn phòng công chứng Củ Chi, Thành phố Hồ Chí Minh (nay là Văn phòng Công chứng D1) yêu cầu công chứng viên Văn phòng công chứng chứng nhận Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ quyền sử dụng đất, diện tích 398m2 (có 114m2 đất thổ cư) tại các thửa đất số:

1359, 1361, 1361-1, 1359-1, tờ bản đồ số 2, địa chỉ xã Tân Thông Hội, huyện Củ Chi, Thành phố Hồ Chí Minh, số công chứng 018042. Tại thời điểm công chứng, bà Nguyễn Thị N và bà Trần Thị H đã xuất trình đầy đủ giấy tờ pháp lý liên quan, đầy đủ năng lực hành vi dân sự và tinh thần hoàn toàn minh mẫn, sáng suốt. Các bên hoàn toàn tự nguyện thỏa thuận và giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Các bên đồng ý ký tên, điểm chỉ vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước sự chứng kiến của Công chứng viên Văn phòng công chứng Củ Chi. Sau đó Công chứng viên đã chứng nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên theo đúng trình tự, thủ tục luật định.

Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan Văn phòng Đăng ký đất đai Thành phố Hồ Chí Minh có người đại diện ủy quyền là ông Phan Thanh T trình bày:

Năm 2003, bà Nguyễn Thị N được Ủy ban nhân dân huyện Củ Chi, Thành phố Hồ Chí Minh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số W131450, số vào sổ 56 QSDĐ/HTH ngày 15/8/2003, với diện tích 1.454m2, thửa 1349, 1359, 1361, 1362, 1361-1, 1359-1, tờ bản đồ số 2 (tài liệu bản đồ 02/CT-UB), bộ địa chính xã Tân Thông Hội, huyện Củ Chi. Hiện phần đất trên bà Nguyễn Thị N đã chuyển nhượng cho nhiều người, chỉ còn lại phần đất diện tích 398m2. Năm 2013, bà Nguyễn Thị N ký hợp đồng chuyển nhượng hết phần đất còn lại cho bà Trần Thị H, ngụ tại Tổ 3, ấp Hậu, xã Tân Thông Hội, huyện Củ Chi theo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 018042, quyển số 03 TP/CC-SCT/HĐGD, do Văn phòng công chứng Củ Chi ký xác lập ngày 15/8/2013. Căn cứ hợp đồng được Văn phòng công chứng Củ Chi xác lập và hồ sơ xin đăng bộ của bà Trần Thị H; Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Củ Chi cập nhật trang 4 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà Trần Thị H, theo hồ sơ số 008617.CN.001, số quản lý: 06928 ngày 16/7/2015. Việc bà Nguyễn Thị N khởi kiện yêu cầu tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà với bà Trần Thị H. Đề nghị Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh giải quyết theo quy định của pháp luật.

Qu